La Ley 21.461 conocida como “Devuélveme mi casa” que se promulgó el 6 de abril pasado y que modifica la Ley 18.101 de Arrendamiento de Predios Urbanos y también el Código de Procedimiento Civil, incorpora a nuestro ordenamiento, la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y un procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento en los juicios relativos al arriendo de bienes raíces.
La RESTITUCIÓN ANTICIPADA, es completamente novedosa en el sentido que el Juez a petición del demandante, podrá ordenar que se restituya anticipadamente el inmueble arrendado y este lanzamiento contará con auxilio de la fuerza pública si fuese necesario. Esta medida procede cuando el arrendador demanda la terminación de contrato y la restitución del bien arrendado, “por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado (el inmueble) para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado”. Lo que el propietario del inmueble debe acreditar, es la existencia de una “presunción grave”, no “del hecho”, de que el inmueble se ha destruido parcialmente o se inutilizó, vale decir, se entiende que si el propietario no tiene acceso a la propiedad, difícilmente podrá probar (con fotografías, o por medio de un notario que certifique, etc..) el estado actual del inmueble y el Tribunal deberá resolver, tomando en consideración los antecedentes presentados junto a la demanda y los ventilados en la audiencia correspondiente, para determinar si puede existir una presunción grave del daño que se reclama. Como se trata de una medida precautoria, (las que se toman para asegurar el resultado del juicio sin que esté ya resuelto, se restituye el bien raíz para evitar más deterioro o su destrucción) puede que el Juez pida una caución o garantía al arrendador, que será la indemnización de perjuicios para el arrendatario si éste no resulta condenado.
Aún no hay suficientes juicios como para saber cómo operará la medida precautoria de restitución, si somos optimistas, debiéramos pensar que la caución o garantía no se aplicará en general y que en el peor de los casos, el arrendador deberá continuar la causa sin la pronta restitución, o por el contrario, si los Jueces hacen general la garantía, estaríamos en el escenario en que el arrendatario, con libre acceso al inmueble y que puede acreditar con toda facilidad la inexistencia de daños o que los puede reparar y presentar tal prueba, resulte indemnizado.
La segunda novedad es el PROCEDIMIENTO MONITORIO PARA COBRO DE RENTAS, que mediante la actuación del tribunal, hará más rápido el pago de las rentas y cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas, más los intereses y costas que correspondan. Si se acoge la demanda, se ordenará el pago en el plazo de diez días a contar de la notificación de tal resolución. Si no paga o no comparece, se le podrá tener por condenado al pago de lo adeudado y se ordenará su lanzamiento del inmueble arrendado. Este procedimiento también concluye si el arrendatario paga el total de las deudas, y si el pago fuese parcial, el procedimiento continuará en contra del arrendatario por la parte de la deuda que reste pagar.
Ahora bien, el arrendatario dentro de este procedimiento podría defenderse alegando excepciones y ofrecer medios de prueba, poniendo fin así al procedimiento monitorio y obligando al propietario a la apertura de un juicio declarativo (más largo), eso sí, en este último se discutirá sólo las excepciones alegadas por el arrendatario demandado, las que desechadas darán curso a la restitución del inmueble. Finalmente, el contrato de arrendamiento debe constar por escrito con firma ante Notario Público, de modo que constituya antecedente suficiente para ejercer el procedimiento monitorio, si el contrato no constase por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.